PENGEMBANGAN HUNIAN TERJANGKAU PADA KAWASAN BERORIENTASI TRANSIT (KBT) LEBAK BULUS JAKARTA

Abstract

The shortage of housing supply/backlog is one of the problems in Jakarta to date. According to JPI (2021) the backlog figure in Jakarta reached 1.2 million units. This is because regional development is uneven and population density is only concentrated in certain areas. Many workers today cannot afford to own a house in Jakarta and choose to live on the outskirts of the capital or outside Jakarta. So there is a need to develop affordable housing in Transit Oriented Areas (KBT) in Jakarta. Based on DKI Jakarta Governor Regulation No. 31 of 2022, the Lebak Bulus area is an area designated as a city KBT. This can be a trigger for the provision of affordable housing in the form of public flats. The existence of affordable housing in KBT is a concern because lower middle class people need housing close to work and access to public transportation. However, the problem that arises lies in the rising and expensive land prices which result in selling prices becoming increasingly unaffordable for the lower middle class. Therefore, this research aims to identify types and classes of residential development, policies, constraints and concepts in developing affordable housing. This research uses a qualitative approach, grounded theory research type to obtain an initial theory based on a literature review compared with field findings through triangulated interviews with expert sources. The analysis method used the interpretation method and comparison method. The results of the analysis showed that in KBT Lebak Bulus there is no affordable housing in the form of flats that can be accessed by the general public with low incomes, existing policies have supported the development of affordable housing, obstacles in the development of affordable housing are high land prices, environmental and social problems and the concept of realizing this through financing incentives, intensity bonus incentives, management subsidies, cooperation in the form of a consortium of several developers and cooperation in utilizing regional assets.

Keywords: affordable housing; Transit-Oriented Area (KBT); grounded theory; triangulasi

Abstrak

Kekurangan suplai rumah/backlog menjadi salah satu permasalahan di Jakarta sampai dengan saat ini. Menurut JPI (2021) angka backlog di Jakarta mencapai 1,2 juta unit. Hal ini karena pengembangan wilayah yang tidak merata dan kepadatan penduduk hanya terkonsentrasi di daerah tertentu. Pekerja saat ini banyak yang tidak terjangkau untuk memiliki rumah di Jakarta dan memilih tinggal di pinggiran ibu kota atau di luar Jakarta. Sehingga perlu adanya pengembangan hunian terjangkau yang ada pada Kawasan Berorientasi Transit (KBT) di Jakarta. Berdasarkan Pergub DKI Jakarta No. 31 tahun 2022, Kawasan Lebak Bulus merupakan Kawasan yang ditetapkan sebagai KBT kota. Hal ini dapat menjadi  pemicu (trigger) bagi penyediaan hunian yang terjangkau dalam bentuk rumah susun umum. Keberadaan hunian terjangkau pada KBT menjadi perhatian karena masyarakat menengah kebawah lebih membutuhkan hunian dekat dengan tempat kerja dan akses sarana transportasi umum. Namun permasalahan yang muncul terletak pada harga lahan yang naik dan mahal yang mengakibatkan harga jual akan semakin tidak dapat terjangkau oleh masyarakat menengah ke bawah. Oleh karena itu dalam penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi jenis dan kelas pengembangan hunian, kebijakan, kendala dan konsep dalam pengembangan hunian terjangkau. Penelitian ini menggunakan pendekatan kualitatif, tipe penelitian grounded theory untuk mendapatkan teori awal berdasarkan kajian literature dengan dibandingkan temuan lapangan melalui wawancara narasumber ahli secara triangulasi. Metode analisis digunakan metode interpretasi dan metode komparasi.. Hasil analisis didapatkan bahwa di KBT Lebak Bulus belum ada hunian terjangkau dalam bentuk rumah susun yang dapat diakses oleh masyarakat umum berpenghasilan rendah, kebijakan yang ada telah mendukung terhadap pengembangan hunian terjangkau, kendala dalam pengembangan hunian terjangkau adalah harga lahan yang tinggi, permasalahan lingkungan dan sosial serta konsep dalam mewujudkan melalui insentif pembiayaan, insentif bonus intensitas, subsidi pengelolaan, kerjasama dalam bentuk konsorsium beberapa pengembang dan kerjasama pemanfaatan asset daerah.